变局下的地产价值新方向专题

时间:2011-10-21 | 来源:《商会经济》 | 编辑:网站编辑 | 点击:

[导读]:前所未有的复杂经济局势下,房地产这一最敏感的行业将走向何方,日前,由和讯网联合全国工商联房地产商会共同举办的 变局下中国地产价值新方向暨第二届地产金融创新峰会 ,于10月19日在北京召开。 国家发展与改革委宏观经济研究院副院长陈东琪从经济周期角度

前所未有的复杂经济局势下,房地产这一最敏感的行业将走向何方,日前,由和讯网联合全国工商联房地产商会共同举办的变局下中国地产价值新方向暨第二届地产金融创新峰会,于10月19日在北京召开。

 国家发展与改革委宏观经济研究院副院长陈东琪从经济周期角度剖析了未来经济走势。民建中央副主席辜胜阻、中金首席经济学家彭文生等经济学家,地产大佬以及投资专家则对变局下的中国地产价值方向做出自己的判断。
 
从周期轨迹看经济走势
国家发展改革委员会宏观经济研究院副院长陈东琪
 
 形势变化是复杂的,不同阶段的变化都是多样的,如果我们放在一个动态角度来看经济增长和经济发展,还是有自己内在的规律的,特别是周期规律。我个人认为这是现在经济的短期状况,实际上如果从中长期角度来讲,它的运行还是有自身内在的逻辑性和合理性。
  改革以来,从1978年开始经过了50年左右的长周期,从长周期角度来讲,有一个上升,有一个下降,我们前30年的经济应该说是高速增长,年平均达到10%,力度很大,持续时间很长,在国际上应该说是奇迹。中国经济从一个很小的体量变成成一个跻身于全球经济的第二大经济体的地位,人均收入从不足100美元到现在进入到中等收入的低门槛行列。当然还有城市化、工业化,加上国际贸易、基础设施的发展、劳动力无限供给带来的经济增长基础强大。这30年应该说经济是很快增长的,但是这样一个两位数的持续年均10%左右,有的年份超过10%,甚至达到14%-15%的增长速度当然是不会持续下去的。
  我们分析认为,这个长周期当中经历了一个历史上罕见的30多年的高速增长之后,应该会有一个减速和调整的趋势。当然这个调整会有多长时间?取决于很多的必然和偶然因素结合的变化,但是这个趋势应该是可以把握到的。为什么中国经济经过改革开放以来30多年高速的两位数的增长会出现一个趋势性的下降调整?我想主要有几个方面的原因:
  一是主动性的原因。就是我们要推动经济增长由数量型向更好的质量型发展,向更和谐、资源消耗更少、环境压力更小,对国内居民生活的改善更多一些的增长转变,所以这种转方式,本身就会对数量型的增长方式产生一个制约。
  二是经济增长的长期动力实际上也是在减弱。比如说我们的城市化,大家都讲城市化没有结束,当然没有结束。我个人也认为十二五十三五甚至更长时间,我们的城市化还会继续保持零点几个点的提升速度,今年我们的城市化大概会首次突破50%,也就是说城市人口占13.3亿多人口的一半以上,去年是49.68%,从改革以来,我们城市化率是从17%,不到20%的水平提高到现在。其中90年代中期到2007年是城市化的加速期,在1995年以前我们的城市化速度每年大概是0.65%,1995-2007年大数字应该说是接近1.3%-1.4%,有的年份是超过1.4%,有的年份是1.2%左右。国际金融危机以来,虽然我们的城市人口和劳动力增长快,主要是农村转移速度快,但是城市化的速度相对于1995年-2007年是放慢的,所以在十二五规划的时候我们做的是一年提升0.8%。我个人认为还是有难度的,特别到十三五可能更有难度,因为城市化到了50%以上,本身生产农产品所需要的劳动力以及城市本身带来的各种各样的问题让城乡的非均衡的收入差异会有所变化,我主要讲的是各方面的综合收益。城市化的速度今后的10年到20年比过去会明显的减速,这样的话当然会影响投资和消费。因为城市扩张会有很多的基础设施,城市居民规模的扩大会增加市民带来的消费,因为一个市民大概要三个农民的消费水平。另外一个增长因素的减弱就是基础设施,我们的高速公路,我们的普通公路,农民公路的建设当然还有很大的空间。但是相当于最近两三个五年计划的快速推进,尤其是02年以来应当会有所减速。
  三是主要是劳动力无限供给的格局会发生变化。我们注意到我们的劳动年龄人口从业人员的年增量都出现了平均下移的情况,而且下移的速度在增加。全国2001年新增就业712万,去年是277多万,今年我们虽然上半年是655万的城镇新增就业,全年大概估计了一下是1300万左右,但是农民的就业是下降的。全国城乡平均之后净增的就业量估计会低于230万人。如果从城市的就业年度增量来看,1991年是增量424万,最高的是2007年的1150万,最近还在增加,去年是1165万,今年还会增长,总规模会增加。但是农村减少的速度是非常快的,农村从2011年的-261万,到去年是接近-1100万。我举这些数字是想说明,我们的劳动年龄人口的年增量和农业人员的年增量虽然城乡是有变化的,在全国的增长是下降的,对于数量型经济增长的支撑从劳动因素来讲是有所变化的。
  我们知道劳动力属于变化以后,规模缩小以后意味着结构性的劳动力供求关系发生变化,出现结构性的劳动供给不足,当然还有劳动结构性的过剩,这样会使劳动力成本、工资提高。从消费者角度来讲这是好事,有利于扩大长期消费水平,从企业来讲会提高成本,使我们企业长期预期利润率,至少从劳动因素的角度来讲会出现下降。这样企业来自于压低劳动工资带来的剩余价值从而实现的资本积累能力会下降,当然会靠其他的方面来弥补,比如说技术进步,人力资本和相关的外部资本的净流入。但是长期来讲,我们觉得这个净流入的空间会受到一定的约束,所以会出现劳动力成本带来的企业预期利润率长期趋势可能有下降,这会影响经济增长。因为增长实际上更重要的是企业推动,企业主要是资本,这是一个增长因素。
  四是出口。1993年以前是逆差,顺差和出口对GDP的贡献是-1.9%,从1994年开始变成顺差,顺差对GDP的影响变为1.3%,最高的年份是服务出口的剩余占GDP达到8.8%。今年我大概算了一下,从9月份公布的顺差情况来看,今年的顺差占GDP的份额大概不会超过2.2%,当然还是正的贡献,虽然增长速度拉动是负的,但是量还是正的。总体来讲,我个人认为,出口对GDP的贡献如果从长周期角度来讲是下降的,尤其是这次国际金融危机以后,欧美的保护主义抬头,世界外需的空间对中国来讲进一步扩张的潜力还有,但是空间的扩张速度会下降。
  五是我估计今年GDP应该会超过45万亿,扣除物价因素,今年的GDP增长按照前三个季度公布的情况看,我个人认为应该会在9.2,意味着今后每增加1个百分点的GDP,要比30年、20年、10年、5年以前难度更大。
  这些因素加在一起,从长周期角度来讲,我们大致理解为,中国经济应该会进入到今后10年、20年减速调整的时期。长周期当中要有中周期,我们如果以10年为一次周期波动的话,大概前30年刚好是三个10年周期,80年代一个,80年、81年调整,84、85年繁荣,86年软着陆,87年、88年接着上去,89年开始调整,90年到达低点。第二的10年周期依然是这样,第三个周期是本世纪。所以中周期角度来讲,实际上跟长周期有关系,但是自身只是峰谷落差发生变化,高峰和低谷都会下移,我们三个10年周期当中,前两个都是超过15达到高峰,最近07年超过14,低点第一个是8,第二个是4,是3.8和4.1。这次按季度是6.2,按年度是9.2。
  现在要判断的是经济处在第三周期的延伸还是第四周期的开始?我想简短的讲一下短周期,短周期很复杂,世界经济和中国经济有可能是必然的进入二次探底,或者说已经在二次探底。从季度来讲,2009年一季度6.2%,去年一季度11.2%,严格来讲是短周期的高点。上次从07年二季度见高以后下降了7个季度,这次下降到现在6个季度。按我的想法,这次下降的季度时间会拉长,可能会进一步延续几个季度,而且我的结论和判断是,接下来的季度可能会加速下降。货币推动的因素可能会增长速度下降,因为我们现在M2是到13了,是2001年以来的低点,M1是9以下。信贷虽然还有15%、16%的增长,但是月度信贷量比去年下降了1700多亿,是08年联发扩产前后的水平。信贷的收缩已经从非常态进入到常态了,而且有可能是向下的,这样会抑制经济增长。从三大需求来讲,出口一季度26%,二季度22%,9月份是17%,是不断下降的,主要是外部环境在收缩,我认为这个收缩还会延续,因为主权债务危机与次贷危机相比可能时间会更长,因为政府要解决主权债务问题要减开支和增加税收,增加开支是抑制企业生产能力。外需的收缩可能还会延续,对于我们经济增长外部的拉动力是向下的,投资和消费量大内需来讲,消费一季度实际增长11.6%,二季度11.5%,三季度是11%,我个人认为,如果从就业周期和收益周期的角度来讲,马上会出现消费需求周期的受损。现在就业我看到,下半年比上半年有所减少,收入是劳动收入和财产性收入下半年比上半年下降。由于就业周期和财产性收入的下降,可能会使消费需求内生的动力减弱。投资也是这样,我们看到下一步的建筑业、基础设施、高铁,出口导向的工业投资都会有所减速。因为我认为,两驾马车,国内的两个轮子可能都会减速,这三个放在一起,总需求有收缩趋势。
  从制约因素来讲,主要是物价的制约,一方面是CPI,虽然出现了连续两个月的回落,完全在我们的意料之中。我们预计8、9月份会回落,11、12月份会快速回落,但是今年要掉到5以下还是有年度,全年5.5左右。所以眼下6以下,全年5以上的CPI对决策者和老百姓都构成一定的心理压力,还需要时间来等待它的下降。另一方面是房价,我们看到按周、按月下降的城市在增加,但是步伐不是很快,这与老百姓的要求和决策者的心理承受力还是有距离,所以还会有调整。从这个角度来讲,这两个价格变量对GDP,对经济进一步的约束我想是存在的。
  如果做个结论的话,小周期这样一个状况的条件下对政策的考验,对政策的支撑我想是应该会比较谨慎,虽然不会像前期那么继续加速紧缩,可能会像我们前面曾经提到的结构性的一些宽松的做法,但是没有到改变政策方向全面放松的时候,因此还需要两个价格变量以及经济增长减速的步伐和内外需这两个碰头带来的效应的整体情况。
  我的结论是,对今年四季度的经济增长和明年上半年两个季度的经济增长,我个人比较认为可能还会进一步减速。所以目前的经济处在一个市场、宏观企业的谨慎期。因此我们要做好两个准备:一是要为长周期的调整做好准备,二是为短周期眼下的加速做好思想准备。只有这样,我们才能够应对经济运行过程当中的长、中、短的动态变化带来的对我们的心理和实际的冲击。 
 
房价大幅下跌不会导致金融危机
中金公司首席经济学家彭文生
 
  我们的内部两个因素值得关注:一是通胀失控导致政策大幅度紧缩,最近的发展还是比较好的。我们看到增长下来了,但是通胀也开始下来了,所以出现所谓滞胀的可能性在降低。二是和房地产和相关民间借贷这种金融风险的关系,这个风险有多大?我自己的判断是系统性的风险还是比较小的,房地产即使是有比较大的调整,主要还是体现在对我们投资的影响,对消费的影响应该是比较小,我们有一半的人口在农村,他们不受房价的影响。在我们这样一个体制下,房价的大幅度下跌我个人也不认为会导致金融危机。在判断房地产价格下跌对宏观经济的冲击方面,中国和其他发达国家的两个最大的差别:一是我们的城乡差距,二是对银行的损失。
 
 
经济软着陆取决楼市软着陆和中小企业解困
民建中央副主席辜胜阻
 
  对于当前的房地产调控政策,辜胜阻称,限购限贷都是严厉的需求管理,限贷是对本地居民的需求抑制。而房地产调控既要有需求管理,更需要供给管理,要扩大住房供给,构建适合不同人群的多层次住房供给体系,特别要让不能购房者用住房公积金租房,从政策上支持住房梯度消费模式。
  他说鉴于房地产投资在我国固定资产投资中有举足轻重的地位,与房地产直接相关产业达60个。当前经济是否成功软着陆取决楼市调控和中小企业生存困境的缓解。目前大城市房地产市场成交量不断下降、库存量达历史新高、资金链特别是中小房企资金链十分紧张,行业面临重新洗牌。房地产调控直接考验政府宏观调控智慧。
  辜胜阻提出三点建议:第一,加大住房供给,构建多层次供给体系,他用出行选用交通工具做例子说明住房供给多层次的重要性。第二,居者有其屋理想实现十分艰巨,政府首要任务是保保障居者有房住。消费者要遵循梯度消费模式——先租房后买房,先买小房后买大房。第三,扩大住房公积金使用范围,让不能购房的居民利用住房公积金缴纳房租,从政策上支持租房消费。
房地产基金,不可能永远当房地产商的融资工具
全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成
全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成表示,在当下宏观调控的形势下,尽管房地产行业的资金非常短缺,但中国的房地产私募基金行业,不可能永远只是充当房地产开发的融资工具,而是应该更好得为投资人做价值服务。
  他说,联盟成立以后,刚刚过了一个多月,发展的预期超过了我们的预料,我们觉得没有什么困难,而且我们联盟的成立其实本来就是大势所趋。此外我们还有一个理念,那就是要顺势而为。关于成立的宗旨和目前,上次酒会上我们已经谈过,就是如何更好地引导当下房地产的投资热潮,我们要让这个热潮不是昙花一现,也不是随波逐流。我们要通过联盟的力量,让房地产行业能够成为影响中国发展格局的一个重要的新生力量。
  联盟成立以后,我们也展开很多方面的工作,包括今天跟和讯网的合作。我们的目的就是,如何通过媒体的传播力量,在社会上积极地传达联盟的作用,传达房地产私募基金的作用。通过传播力量的扩大,我相信社会各界,包括中国地产或者基金,会对我们联盟和中国的房地产私募基金会有一个清醒的认识。
  闫宗成还认为,房地产私募基金的发展是有一个现实的需求,当下在宏观调控的形式下,房地产的资金非常得短缺。但是值得强调的是,中国的房地产私募基金不可能永远只是充当房地产开发的融资工具,而是应该更好得为投资人做价值服务。联盟成立以后,我们就是要引导投资者,以更成熟的心态、更理智的投资,来选择中国的房地产私募基金产品。闫宗成希望联盟成立以后,在这方面通过与和讯网这样合作伙伴的合作,一起来推动房地产私募基金的发展。不过这个问题不是一朝一夕就能解决的,中国房地产投资基金联盟的成立,就是要对这些人起到教育和引导的作用。

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